Was ist der Vervielfältiger (Faktor)?

Der Faktor (Kaufpreis geteilt durch die Jahresnettokaltmiete) ist die wichtigste Kennzahl für Anleger. Ein Faktor von 20 bedeutet, dass sich das Objekt nach 20 Jahren rein rechnerisch über die Mieteinnahmen bezahlt hat (5 % Bruttorendite).

Welche Unterlagen sind beim Verkauf von Anlageimmobilien absolut entscheidend?

Neben Grundbuch und Bauplänen benötigen Sie zwingend die aktuelle Mieterliste (anonymisiert), alle Mietverträge, Nachweise über Betriebskosten (Abrechnungen) und den Energieausweis. Unvollständige Unterlagen drücken den Preis sofort.

Wie läuft der Wohnungsverkauf mit bestehenden Mietern ab?

Kauf bricht nicht Miete (§ 566 BGB). Der Käufer tritt vollständig in die bestehenden Mietverträge ein. Eine Kündigung ist nur bei berechtigtem Eigenbedarf des Käufers möglich, wobei hier strenge gesetzliche Schutzfristen gelten.

Gibt es einen speziellen Käufermarkt in Kiel?

Ja. Kiel ist Universitätsstadt und Werftstandort – das lockt spezielle Investorengruppen (Studentenwohnungen, Werft-Mitarbeiter) an. Zudem beobachte ich vermehrt Hamburger Anleger, denen die Renditen an der Elbe zu gering geworden sind und die an die Förde ausweichen.

Mehrfamilienhaus in Kiel-Gaarden — Anlageobjekt verkaufen

Anlageobjekt verkaufen in Kiel
und rund um die Kieler Förde

Wer Mehrfamilienhäuser, vermietete Eigentumswohnungen oder Gewerbeimmobilien in Kiel verkauft, hat eine völlig andere Zielgruppe vor sich als beim Einzelhausverkauf. Hier geht es nicht um Emotionen, sondern um Rendite, Potenzial und Fakten.

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Die Nachfrage nach soliden Investments in der Landeshauptstadt Schleswig-Holsteins ist nach wie vor immens. Kiel als Universitätsstadt, Werftstandort und Knotenpunkt verspricht langfristige Stabilität.

Warum der Verkauf von Anlageobjekten besondere Expertise erfordert

Bei Renditeimmobilien gelten andere Spielregeln. Käufer achten auf Fakten wie Jahresnettokaltmiete, Miet Multiplikator (Faktor), Mietsteigerungspotenziale, Sanierungsstau sowie das Verhältnis von Mieteinnahmen zu Instandhaltungsrücklagen bei WEGs. Eine lückenlose Aufbereitung aller Zahlenvorher – von den Nebenkostenabrechnungen bis zu den aktuellen Mietverträgen – ist der Schlüssel, um professionelle Investoren ins Boot zu holen und Preisverhandlungen auf Augenhöhe zu führen.

Diskretion absolute Priorität

Speziell beim Verkauf von Mehrfamilienhäusern möchten viele Verkäufer nicht, dass Mieter zu früh verunsichert werden oder das Objekt öffentlich über Preissuchmaschinen wie ein Wanderpokal gehandelt wird. Das Off-Market-Prinzip ist hier mein stärkstes Instrument.

Wer kauft Anlageobjekte in Kiel?

Ich segmentiere meine Käuferliste scharf. Ein privater Anleger, der eine zweite Eigentumswohnung in Laboe als Altersvorsorge sucht, hat völlig andere Finanzierungsvoraussetzungen als das Family-Office, das Mehrfamilienhäuser in Gaarden oder Mettenhof zur Bestandserweiterung ankauft. Auch vermehrt Hamburger Investoren rücken durch die im Vergleich teuren Lagen an der Elbe mittlerweile stark nach Kiel vor. Ich habe zu allen diesen Gruppen direkte Kontakte.

Kennen Sie den Faktor Ihres Objekts?

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Kathrin Velfe · Velfe Immobilien

Die Velfe-Leistungen für Verkäufer von Anlageobjekten

Ertragswertverfahren absolut sicher: Ich bewerte Ihre Immobilie marktgerecht nach anerkanntem Standard.
Datenaufbereitung für Banken: Ich schnüre ein wasserfestes Zahlenpaket (Due Diligence-Vorbereitung), damit die Fremdfinanzierung des Käufers reibungslos durchläuft.
Diskrete Mieterkommunikation: Bei Ortsterminen agiere ich so rücksichtsvoll und unauffällig wie möglich.
Off-Market-Bieterverfahren: Bei stark nachgefragten Lagen (wie Düsternbrook oder Blücherplatz) steuere ich Bieterverfahren extrem selektiv.

Kieler Lagen und ihre Bedeutung für Anleger

A-Lagen: Kiel-Düsternbrook, Holtenau oder Heikendorf. Hier fallen die Renditen (Bruttoanfangsrenditen) oft klassisch niedrig aus, das Potenzial für einen steuerfreien Wertzuwachs auf 10-Jahressicht ist dafür überragend hoch (Substanzwerte). B- und C-Lagen: Viertel rund um die Uni oder typische Wohnquartiere. Hier werden die hohen Cashflows generiert, ideal für Investoren, die auf sofortige Mieteinnahmen setzen. Ich weiß genau, welches Argument bei der Vermarktung Ihres Objekts hervorzuheben ist.

Ihre Fragen rund um den Hausverkauf

Für Rendite-Käufer ist ein voll vermietetes Haus (Vollvermietung) sofort attraktiv, da der Cashflow läuft. Ein leerstehendes Haus bietet aber Projektentwicklern die Chance zur Neuvermietung nach Sanierung – oft zu höheren Preisen. Ich analysiere für Ihr Objekt die ideale Strategie.